クレーム対応と買い付け

戸建入居者からのクレーム

3/1に戸建に入居した方から早速クレーム入りました。
撤去し忘れた(車に入り切らず見えない所に放置していた・・)残置物の撤去、そしてトイレタンクがオーバーフローするトラブルの対応を依頼されました。

幸い入居者は心が広い方で、特に怒ってはいないとのこと。一応菓子折りは用意。聞いていた事象から原因を推定し、これを買って戸建に持参しました。

直前まで内覧していたため、説明書を見る間もなくぶっつけ本番で戸建に突入です。最悪、無理だったらその場でクラシアンに電話すればいいかなと。

管理会社の担当と入居者宅に到着。
まずは菓子折りで丁重にお詫び。良し、怒ってはいない。

入居者がリビングにいる中、管理会社とこれどうやってつける?とヒソヒソ言いながら試行錯誤。手洗水が噴水のように噴き出したり(管理会社も噴き出す)、パッキン入れ忘れてタンクの給水口が噴き出したりと素人丸出しの施工でしたが、何とか上手く交換できました。1日経ってもクレーム来ていないので成功です。

帰宅してから説明書読みましたが、いろいろなタイプのトイレに対応するためにパーツもいろいろ入っているんですね。訳の分からないパーツは無視して交換しましたが、正解だったようです。これで仕組みは覚えました。業者に頼めば、1万円〜1.5万円。自分でやれば3千5百円(と菓子折り)。また一つスキルアップしました。

チラッと見えた入居者のお部屋。
想像していたのとは違う使われ方をしていましたが、既にいろいろと手を加えられていたのは戸建ならではでしょうか。気に入ってなが〜く住んでもらって5年後にそのまま買い取ってもらえればいいな〜。

戸建内覧

その後は話ついでに管理会社売り物件の戸建内覧へ。
エリア的に対象外としていた物件で軽いノリだったのですが、想像とは違った土地柄の良さ、そして建物のポテンシャル、価格交渉の余地。
思わず本気モードで内覧しました。そして翌日にはリフォーム見積りを弾いて買い付け。無事指値が刺さると嬉しいです。

移動が大変、と自分の中で勝手にエリア制限を設けていたのを反省。高速使えば十分通えるエリアです。それに、高速代を賄えるだけのリターンを得られればいいだけです。某先輩投資家の「東京から西は全部オレのテリトリー」を見倣わなければ。

泣きながらのセルフリフォームを最後までやり遂げ、ボロ物件の内覧を続けることで、物件を見れば脳内補完でリフォーム後の物件がイメージできるようになりました。今は早くリフォームを手掛けたくてウズウズしています。これが上手く行けば自分の中の成功パターンが確立できる気がします。

あ、お金の工面も何とかしないと・・。修繕で出費が多過ぎて嫁の視線が痛い・・(´;ω;`)

確定申告完了! でもふるさと納税は・・

ネタ消化キャンペーン第三弾。
リフォームや内覧ネタは尽きませんが、ひとまずこれで終わりです。

確定申告完了

去年は期限ギリギリに慌ただしく済ませた確定申告ですが、今年は年末の内に領収書の整理を進めていたので早々に完了することができました。
去年は9月に購入した戸建でセルフリフォームを行いましたので修繕費が多数掛かっています。
毎週末リフォームに行く度にグッデイや楽天で資材を買いこんでいましたので細々だらだらと経費計上が必要でした。

年末にある程度計算した上で12/31に駆け込みふるさと納税をしていましたが、よくよく計算してみると計算間違いしていました。。
物件購入と修繕で赤字なのですが、その赤字幅が全然違っていました。どこをどう間違ったのか今となっては分かりませんが悔しい!
僕がいつも狙っているのは長野県小谷村のモンベルギフト券で、還元率50%のアウトドア好きには大変ありがたい返礼品です。
(転売防止か今回は本人でないと利用できない仕様になっていました。その代わり無料で会員期限の延長があって、2つ申請したらちゃんと2年延長されていました(^o^))

本来2千円の負担で済むはずが、勘違いで1万円近い負担になってしまいました。それでもお得には違いないのでありがたいですが。

今年も一つでも物件を購入すれば諸費用と減価償却だけで赤字が確定するので、次は間違えないようにきっちり計算します。

このサイトが便利でした。不動産所得対応の上限額計算サイトです。
http://ma-bank.net/tool/furusato/

次は青色申告で

これまでは規模が小さいのと、赤字で青色申告控除が使えないことが分かっていたので白色申告でした。
ただ今後拡大していくためには対金融機関に青色申告ぐらいはしておかないと数字で示せないので、今年からは青色申告でいきます。

早速先週から会計ソフトを導入し、昨日漸く今年の記帳を済ませた所です。今年もセルフリフォームで細かい修繕費が掛かっていたのと、期首の計算や個人使用との区分、仕訳で大混乱して苦労しました。一応簿記は持っているのですが、時間が空くとさっぱり忘れてしまいますね。
これまでエクセルでお小遣い帳レベルの記帳しかしていませんでしたが、物件毎に分類して記帳ができましたので、各物件の成績が丸分かりです。これは便利、かつ説得力抜群です。控除のメリット抜きでも導入すべきだと実感しました。

更に前の記事で書いた猪俣淳さんの著書から学べる「不動産の数字」で、どのような運営を行っているか、経営方針かは良く表せると思います。
金融機関を訪問する際は最新の損益計算書、貸借対照表を持参して健全性を示そうと思います。

ぺんたさんセミナー

ネタ消化キャンペーン第二弾。

ぺんたさんセミナー

先日、いつもブログを読んでいるぺんたさんの最初で最後?のセミナーに行ってきました。

ぺんたの地方不動産投資日記
勝手にリンクしてもいいよね・・?

単にDIYが好きだからではなく、マーケティングで【勝てる市場】と狙って取り組んでいる点が素晴らしかったです。
手法、実績を惜しむことなく公開して頂き、驕ることなく人情と知性も感じさせてくれる凄いお方でした。
緊張して声も掛けれなかったですが、またお会いしたいです。

【まとめ】
マーケティング×セルフリフォーム×人情。

あと、ぺんたさんと競合エリアでなくて良かった(笑)。

猪俣淳さんセミナー

二部は著名な猪俣淳さんのセミナー。
僕は著書を二冊持っており、自前のシミュレーションツール(未完成)はその内容から作成しました。
思えば新築アパートを利回り8%以下で買わなかったのは猪俣さんのお陰だったと思います。

今回は数式や記号がやたら出てくるただでさえ難解な著書の内容を、短時間にギュウギュウに詰め込んだ超高速セミナーでした。
多分誰もついていけなかったのでは!?、と思う程のハイスピードで読破済みでありながら意識が飛びそうでした。いや、5秒くらいは飛びました。猪俣先生すみません!
とりあえず新刊買って復習させて頂きます。

新刊。
誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 (詳細解説版)

改めて思うのは投資の物差しが大事だということ。
利回り○%とか資産規模○億円だとかにあまり意味はありません。
結局は解散価値をどれだけ効率良く安定的に高められるかです(で、いいのかな?)。

新築中心にフルローン、ハイレバレッジで急拡大する投資家の方は多数いらっしゃるのですが、いつも大丈夫なのかな・・と危惧せずにはいられません。
レバレッジを掛けているつもりが負のレバレッジだったとならなければ良いのですが。

冷静に状況を俯瞰するために「数字で判断したい」と思う方は一度読まれると良いと思います。

【祝】満室稼働!

ブログさぼり過ぎてネタが消化不良。

3月から満室稼働!

昨年9月に購入し、泣きながらセルフリフォームして仕上げた戸建、
昨年11月に全空状態で購入したアパート、
共に満室が確定しました!

中々進まないリフォームに心が挫けそうになったり、
申し込みキャンセルが続いたり、想定外の修繕費用が掛かったりと
いろいろありましたが無事にこの繁忙期を満室で乗り切ることができ
ほっとしています。

満室・・・いい響きです!
しかも戸建の方は当初の計画より5千円アップの賃料で決まりましたので
利回りも1%程アップしました。あとはトラブルなく長期入居を祈るばかりです。

アパートの方は管理会社にほぼ任せきりで何もできていませんが、
戸建のセルフリフォームではかなりスキルアップできました。
・構造に関する知識。継続利用できる状態か、間取り変更は可能か。
・修繕スキル。費用の見積り、資材選定、内装・設備の修繕。

水回りの設備は今回は洗面台交換、浴槽コーティングだけであまり手を入れていませんが
給排水工事も勉強中です。浴槽交換、配管の移設ができればリフォームの自由度、
物件の許容範囲が大きく広がります。次の物件では積極的にチャレンジしようと思います。

次の物件の資料請求、内覧はコツコツ進めています。
その中で気になる物件も出てきていますので目線を下げずに焦らず、慎重に取り組んでいきます。
物件を購入することが目的ではないですからね。

2016→2017

明けましておめでとうございます。

仕事とリフォームを詰め込み過ぎて身体の調子も悪くブログ更新が滞っていました。年末年始はゆる~く過ごし心身共にリフレッシュできました。気持ちを新たに今年も頑張っていきます。

2016年の振り返り

当初想定していた目標は融資が引きやすい内に新築アパート1棟購入で月間CFを5万円得ることが目標でした。結果としては築古戸建、築古アパートを1棟ずつ購入しCF目標をクリアしました。いろいろと悩んだ結果、新築レバレッジ路線から築古再生系へと舵を切りました。元々区分を持っていましたが、その金額、CFと比較して新築アパートで抱える借入、それに対し少ない手残りがリスクに見合わないと感じたためです。

築古物件は工夫次第で収益性を高められることも魅力でした。と言っても全空だったアパートの方は管理会社が精力的に動いてもらえ、僕が手を入れる前に満室になったため築古としてちょっと物足りない利回りです。戸建の方はお金と時間をガンガン投下し、果てしないリフォームの道を進んでいます。スキルも身につくしリフォーム自体楽しくはあるのですが本業との両立は大変でした。次の物件では費用対効果を考えて上手く外注を使います。

振り返るともっとこうしておけばという事柄はありますが、それも成長したからこその視点であり、2016年の結果は凡そ満足です。

2017年目標

まだ整理しきれていない感がありますが記載します。無謀な目標ではありません。絶対達成するぞっ!

・毎月CF10万円達成、事業的規模到達(アパート1棟or戸建2棟購入)
CFは満室賃料−返済−運営費(賃料30%)で計算。返済比率は現在40%程ですが、50%以内を前提とし自己資金を投下します。

・電気工事士2種取得(7月)で物件再生に付加価値を創る
電気工事のための必須資格です。照明でも付加価値をつけたいため次の試験で最短取得します。
また、資格は取りませんが、ホームインスペクター、インテリアコーディネーターも学び、活かします。

・築古物件を再生して高利回り物件(利回り15%以上)を創る
戸建では到達可能なことは分かりました。アパートでもこのラインを目指します。

・引っ越して快適な住空間を創る
今の住まいに長年住んで飽きてしまいました。猫可の条件が厳しいんですよね。。改装自由だと嬉しいです!

・会社の業務を労働集約型から裁量型にシフトし、時間、収入を増やす
動き方次第で可能なはず。これができないと時間が足りない。

・朝活習慣を身につけて活力ある毎日を過ごす
2016年は持病をきっかけに段々とコンディションが悪くなり朝起きれない身体になっていました。健康管理、心身のタフネスを。

・会社員、不動産以外の収入源を獲得する
自己資金投下のため、貯蓄スピードを上げなければなりません。両立が難しそうですが、マルチに考えていきます。

定期的に振り返り目標は進化させていきます。

戸建リフォーム13〜15日目

リフォーム13日目

兄と。浴室を高圧洗浄でピカピカに。浴槽は保留。
研磨とガラスコーティングを比較的安くやってくれる所が見つかりましたのでそちらに依頼予定です。

トイレの便座取付、CF貼り。
一部屋のCF貼り。
資材、道具の撤去。

CF貼りはコンパネをカットした部分の機械切りの方を定規として使っていましたが、実は反っていてまっすぐ線が引けませんでした。そのため隙間だらけです。うーん、大失敗。。

リフォーム14〜15日目

日が経ちすぎて忘れました・・
浴槽をガラスコーティングしてくれるお爺ちゃんに頼みました。仕上がりは良好。カピカピだった浴槽がピカピカの鏡面仕上げになりました。費用は4万円。職人の技も覚えられて次は自分でもできそうなので安いですね。

別の日にはアパートのリフォームにも入りました。壁穴補修6箇所、壁紙全面張替でリフォーム費用15万円。そんなお金はありません! 全部屋一ヶ月分以上の家賃が消えてしまうため壁穴補修くらいはやってみようとチャレンジしました。が、朝の4時まで忘年会で準備に手間取り昼から作業開始。3箇所塞いだ所でタイムアップでした。壁紙支給も行いましたがそれでもトータル12万円程。時間さえあれば自分でやりきるのですが痛い出費です。

img_5059
before

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after

そう言えば入居申し込みがあったのですが、最後の最後でネット回線が遅いのしか引けないということでキャンセル。アパートの方も全て入居が決まっていたので満室で年末を迎えられるかとホクホクしていたのですがガッカリです。早く決まってほしい!

これで年内の作業は終了です。

戸建リフォーム11〜12日目

いつ終わるか分からない戸建リフォームシリーズ。。

リフォーム11日目

疲れが溜まってダウン気味の自分を見兼ねて嫁さんが職人さんを手配してくれました^^;
と言っても終わらないのはペンキ塗りなので、ひたすら二人で朝から晩までペンキ塗りです。あまり職人の腕が関係無い作業でちょっともったいない依頼かなと思いました。ただ単金は安かったですし、内装工事が全てできる方でしたので今後もお付き合いできる知り合いができたのはラッキーです。

二人で作業したおかげで一階の巾木以外、二階一部屋のペンキ塗りが完了しました。残りは二階の一部屋と引き戸三枚で一日で終わると思います。まぁペンキ塗り以外もまだまだあるんですが。

リフォーム12日目

職人の友人と。時間不足でエンジン入ってきたので効率重視で集中して作業しました。ただ、結局はいろいろと手を入れなければならず、CF貼りや洗面台設置、草刈り等が諸々中途半端な仕上がりで終わってしまいました。草刈りは元々シルバーさんに依頼する予定でしたが、見積りがやたら高かったので結局は自分でやることにしたのです。

資材や道具、大量の廃材を放置、そして和室にはテント(!?)という散々な状態ですが、リフォーム中なのを前提に内覧のGOサインを出しました。今の状態で決まるとは思いませんが約一ヶ月入れないので仕方がありません。帰りの道中は思わずため息が出てしまいました。

う~ん、あれこれ考えてもどうしようもない! 今回だけは自らの手で最後までやり通します。この経験が今後に繋がるはずです。
元々年内に終わらせて3月までの繁盛期で決めるつもりでしたしね。あれこれ手を広げず、内覧者の目線で一つずつ仕上げて行こうと思います。

アパートオーナーになりました

最近戸建リフォームばかり投稿していましまが、並行して築古アパートの購入も動いていました。

売主は戸建売買で縁ができた不動産会社。
更地にして売却されそうになっていたアパートを、モッタイナイと買い取ったとか。

話を聞いてとりあえず現物確認した所、予想以上に良い状態でした。
床から張り替えてる戸建と比べたらクリーニングだけで貸し出せるのは天と地の差があります。場所も久留米中心部に近づき、治安の良さでファミリー向けに人気と言われるエリア。

外壁塗装だけ近い内にやるとして、この時点でほぼ購入の意思は固まりました。まだ水面下でしたので土地値や相場確認、嫁審査等踏まえて後日買い付け。指値も希望通り了承してもらえました。

全空状態かつ耐用年数超えのため、融資は苦労するかと思いましたが、所有物件の抵当権がない事や自己資金を2割以上入れたこと、現金がそれなりにあったことが効いたようで数日で審査を通過できました。2行打診しましたが、もう1行は音沙汰無しでしたのでかなり積極的に動いてもらったと思います。

10月初めに内覧、10月末に契約、そして11月上旬に決済しました。平日は本業、休日は全て戸建リフォームに当てている中でしたので今回の物件には中々時間を割くことができませんでしたが、不動産会社と銀行の担当者さんには僕の都合に合わせて柔軟に対応してもらえ本当に助かりました。

初めてのアパート購入、人生で一番高い買い物、一番大きい借金でしたが、自分でも驚く程冷静に淡々と購入に至りました。ほぼ即決でしたので検討した時間もこれまでで一番短いものでした。2016年は年初から不動産所得に動き、中古アパート、新築アパート、戸建とフラフラ目移りしていきましたが、一周回って中古アパートを即決できたのはこれまで自ら動いて経験を積み重ねた結果なのだと思います。

決して忙しすぎて思考がマヒしていただけでは無いことを祈ります^_^

物件は決済時点で全空が半分決まり、残り半分になりました。年末に掛けて満室稼働に持っていきたいです。戸建リフォームが無ければいろいろ手を入れていくのですが、ひとまず年内は不動産会社にお任せです。

戸建リフォーム7〜10日目

休日はほぼリフォームに入っているため中々ブログを更新できていません。
忘れない内にまとめて投稿。φ(..)メモメモ

リフォーム7日目

一人で。黙々とペンキ塗り。ウォシュレットが劣化しているのでトイレの便座だけ撤去。ウォシュレットの給水ホースの外し方が分からないのでウォシュレットの機械だけ繋がったままです。邪魔だ・・
新しい洗面台を受け取るが脱衣所の床もペンキ塗りも終わっていないので設置できず放置プレイ。(T_T)

リフォーム8日目

嫁と。ペンキ塗り&トイレ、換気扇等掃除。
ペンキが塗っても塗ってもキリがなくて心が折れてきました。壁紙は二度塗りでキレイになりますが、天井や巾木は三度塗りぐらいしないとキレイに塗れません。ペンキ缶を1日1缶ガンガン消費します。

リフォーム9日目

嫁と。ペンキ塗り、扉の張り紙剥がし。
そして3物件目となる木造築古アパートの契約を和やかに完了。

庭の草取りをシルバーさんに見積りもらいましたが、3人で丸一日の提示。1人半日程度のイメージだったのですが・・
スピード重視でお願いしましたが、予め時間を決めてその枠でやってもらった方が良いですね。

リフォーム10日目

一人で。11月は休日も予定が多くて中々入れないため、集中してペンキ塗り。
漸くリビングの天井、壁が終わり、脱衣所、2階一部屋があと一歩の所まで来ました。最低限内覧できる所までもう少しです。

長期休暇が取れれば福岡ー久留米間を行ったり来たりしなくて済むのですが・・移動だけでも中々大変です。
お陰で久留米の脳内地図ができてきて抜け道には詳しくなりました。

戸建リフォーム6日目

リフォーム

今日も友人と。
結局殆どの日に手伝ってもらっています。ありがたいです。

写真を撮るのをすっかり忘れていたのですが、DKと和室の境の天井と壁の隙間を埋めました。
と言っても実際やったのは友人なんですが。

部屋の作りが違うせいか、天井も壁もレベルがあっていません。その段差を埋めるのがポイントです。まずはコンパネで合わせます。それでも数mmレベルが合っていないのですが、その上から石膏ボード9mmを張ります。

これが柔らかい素材なので多少の段差は吸収してくれます。ただ割れやすいので段差が大きい所には当て木をしてハンマーで叩いて内側を潰してから合わせます。自身ではバッチリ覚えましたが、これ文字で書いても分かり辛いですね。

更にパテでボード間の隙間やネジ頭を埋めてヘラで平にします。この辺の作業の細やかさが流石職人ですね。テキトーな自分はそのままで仕上げている所です。

途中不動産屋の担当が入居者募集の看板設置で訪問して雑談している間にパパっと仕上がってしまいました。
これで後はいよいよペンキを塗るだけです。天井や壁が変わると部屋の印象が激変するはず。楽しみです。

友人が段差を埋めている間は僕もできることをやっています。脱衣所の床がブカブカでしたので床を剥ぎました。中々キレイに剥げないのですが、ひたすら気合いと根性で剥ぎます。が、9割方剥いだ所で萎えました。次回持ち越し。

資材検討

洗面化粧台は3万円程度の安い物を買うとして、ネックになっているのはトイレです。掃除を諦めて新品を買おうと相場を見ていると2万円台から買えそうでした。

想定より安かったので安心しましたが、型が合うのか調べて行くと重大な事実に気づきます。

この戸建は汲み取り式です。そして、汲み取り式の便器は簡易水洗のタイプでなければなりません。

既設されているSEKISUIという見慣れない便器メーカーのカタログを見ると汲み取り槽とセットで使用されるもののようで、同じセキスイのリブレットという便器の相場を調べると7万円以上します。完全に予算オーバーです。

もっと安く仕上げる方法があるかもしれませんが、交換は諦めました。やはり気合いで便器をピカピカにすることにします。

まだまだ先が長いですが、一部屋ずつ確実に仕上げて入居案内ができる状態に持って行きます。来週は2階2部屋の天井、壁、床を仕上げたいと思います。