リフォームが終わらない(・・;)

地道にリフォーム中

2号機久留米市戸建の時も苦労しましたが、4号機八女市戸建はそれ以上のボロ戸建て。
内装+キッチン交換+トイレ簡易水洗化をリフォーム中です。

初めての作業は時間が掛かります。
施工方法調べて、資材を集めて、試行錯誤して・・と。
おかげで新たな発見があり、確実に力はついているのですが・・

既に入居希望者は何組か来ています。
ただ皆さんリフォームの完成形がイメージできず契約には尻込みしている様子。
WEBには外観くらいしか載せていないにも関わらずスペックだけで
内覧希望者が来るので募集家賃を少しアップしました。
それでも並の賃料で決して高くはありません。

完成すれば競争力抜群の仕上がりになる自信があるので後は完成させるだけなんですが
これが中々終わらない! 今週末の3連休にはテコ入れすべく、
ついに内装業の友人を呼び寄せます。

悩んでいる所もアドバイスをもらってこれでスピードアップできるはず!

半期の棚卸し

いつの間にか今年ももう半分が過ぎました。

ここで一年の目標を振り返っておこうと思います。
今年の目標はコチラ

・毎月CF10万円達成、事業的規模到達(アパート1棟or戸建2棟購入)
CFは満室賃料−返済−運営費(賃料30%)で計算。返済比率は現在40%程ですが、50%以内を前提とし自己資金を投下します。

今年に入って4号機八女市戸建を購入。弱気な賃料設定で入居が決まったとすると、
CF:6.5万円→7.7万円。

改めて計算すると、なんだかあまり進捗伸ばせてないなぁという気持ちです。
目標達成にはアパート1棟か戸建2棟、もしくは現金決済で戸建1棟が必要という感じです。

購入できる物件がいつ出てくるか分かりませんし、まだ道のりが遠いですね。

・電気工事士2種取得(7月)で物件再生に付加価値を創る
電気工事のための必須資格です。照明でも付加価値をつけたいため次の試験で最短取得します。
また、資格は取りませんが、ホームインスペクター、インテリアコーディネーターも学び、活かします。

筆記は合格済み。今月実技試験です。
平日仕事、休日リフォームで全然手を動かせてない(・・;)
テキストで脳内シミュレーションしていますがちょっとやばいなぁ。

ホームインスペクターは一冊読了。
インテリアコーディネーターは未着手。

・築古物件を再生して高利回り物件(利回り15%以上)を創る
戸建では到達可能なことは分かりました。アパートでもこのラインを目指します。

4号機はリフォーム代込みの実質利回りで20%を越えられそうです。
早く稼働させたい! アパートは中々見つけきれないですね。

・引っ越して快適な住空間を創る
今の住まいに長年住んで飽きてしまいました。猫可の条件が厳しいんですよね。。改装自由だと嬉しいです!

達成。改装自由はさすがに無理でしたが、リフォーム無しの現況で入居したので
ある程度イジれます。( ̄ー ̄)ニヤリ

・会社の業務を労働集約型から裁量型にシフトし、時間、収入を増やす
動き方次第で可能なはず。これができないと時間が足りない。

ついに管理職に昇進してしまいました。
裁量は増えたが責任も増える・・これが吉と出るか凶と出るか。

・朝活習慣を身につけて活力ある毎日を過ごす
2016年は持病をきっかけに段々とコンディションが悪くなり朝起きれない身体になっていました。健康管理、心身のタフネスを。

6時起きは慣れましたが、もう少し早起きできると朝活できます。

・会社員、不動産以外の収入源を獲得する
自己資金投下のため、貯蓄スピードを上げなければなりません。両立が難しそうですが、マルチに考えていきます。

不動産以外の収入は0。
うーん、ちょっと今は考えきれない。リフォームが落ち着いたら考えよう。

ということで7つ中1つ達成とまだまだな前半でした。
後半戦頑張ろう!

融資承認、リフォームの日々

八女市戸建の融資を公庫にお願いしていましたが、無事承認されました。

前回の戸建と同じく無担保15年、諸経費リフォーム費用込みです。
金利は前回より少しだけ下がりました。

リフォーム費用は足が出ないように多目に見積もっているので、費用を抑えた分だけ資金に余裕が出ます。
それでも返済比率が50%になるように借りているので公庫の無担保枠が続く限りはこの手法で拡大可能です。

融資が締まってきていると噂の昨今ですが、アパート一棟くらいは自己資金多目に入れれば融資付くかなぁと目論んでいます。
今年もう1物件はいきたいところです。

リフォーム前に入居者が決まる!?

八女市戸建はまだ玄関も壊れているような廃墟の状態なのですが、驚くことに2組の入居希望がありました。
管理会社が上手くリフォームを前提に募集ができているようで嬉しい限りです。

一方は水回り刷新のガッツリリフォームの要望が出ている代わりに家賃を1万上げていいという土木会社経営者。
もう一方は水回りは美装でOKの要望は想定内で収まる店舗経営者。

今気づきましたが規模は違えどどちらも経営者でした。

どちらで話を進めるか大分悩みましたが・・・

僕は後者で行くことにしました。

利回りが上がるのは前者です。少なくも2%は上がりそうでした。
ただ、まだまだリフォームは序盤で入居希望者は完成型を見たわけではありません。
水回りをせっかく入れ替えた所で「イメージと違う」という話になれば契約は流れます。
そうなれば今の募集家賃よりも上げなければ利回りが下がります。
そして家賃を上げた分、客付けは難しくなってしまいます。

また、リフォームが増えればそれだけ時間も掛かります。
サラリーマン大家には時間も貴重です。

その他の点もいくつか加味した上での判断でした。
十分な利回りは得られそうなので安パイを選びました。

この判断は人それぞれでしょうね。皆さんはどちらを選びますか?

見積り大事

この物件は窓は割れて板で塞がれる、壁は穴だらけ、玄関も壊れているという廃墟のため、僕一人では到底手におえません。
壁穴はセルフで直しましたが、窓はガラス屋、玄関はリフォーム屋に頼むことにしました。

これまでこうした手配は管理会社任せでしたが、手間代が1割程乗りますので自分で手配しました。

実験的に異なるタイプの業者に相見積りを取って面白い発見をしました。

「地域名+リフォーム内容」で検索するとまずヒットするのは全国展開しているキレイな業者のHPです。
事例豊富、料金も凡そ分かるので一見良さげです。
このタイプは電話すると「オペレーター」に繋がって手際良く現地調査の段取りを組んでくれます。
そして実際にやってくるのは地元業者です。

もう一方はグーグルマップで「○○屋」等の職種で検索したり、普通に「地域+○○屋」で検索しました。
田舎になる程、HPなんてものはなく、表示されるのはiタウンページ等です。
事例も料金表示も何もありません。こちらは最初から地元業者に繋がります。

当然といえば当然ですが、安いのは後者です。
中間マージンがありませんから。

ガラスは1/3の費用で済みました。
玄関の方は地元業者の方はまだ見積り中ですが、全国展開の方が玄関丸ごと交換しか融通が効かなかったのに対し、
部品交換での対応方法を検討してくれました。
上手くいけばこれも1/3〜1/2の費用で済むかもしれません。

今後見積りを取る際はまず地元業者に連絡します。
そして、キレイなHPには注意するようにします。^^;

二足の草鞋

本日は物件4号への融資のお願いで公庫で面談でした。

いつも通りサラリーマンをやってる中で昼休みに抜け出し、
全速力で自転車を漕ぎ、30分で面談してまだ戻るという
ハード過ぎるスケジュールでした。

まるっきり前回の面談と同じパターンです。
平日の時間の拘束が厳しいサラリーマンは辛いです。

面談の方は特に問題無く進みました。
一週間程で結果が出るとのこと。
きっと大丈夫でしょう。

今回は八女市の空家対策の施策とマッチしたことで通常10年の所を
15年の期間でお願いできました。
15年ならフルローンでも収支が合いますが、10年だと返済比率が
厳しくて自己資金を入れざるを得ません。

今後どこまで15年で借りれるか分かりませんが、ボロ戸建と公庫の
相性はばっちりだと思います。

帰り道では物件2号〜4号でお世話になった司法書士に遭遇。
週末大家の身ですが、こうしてサラリーマンの合間に不動産の
活動が入ると不思議な気分です。
同僚とは違う道を歩んでいるのだと実感します。

物件4号の決済完了!

前回の記事で触れた戸建は買い付け後一ヶ月強交渉が続いていました。

と言っても僕がやったことは殆ど無く、不動産会社の担当にお任せです。
この方から購入するのは3物件目なので格別の待遇です。

元々安い物件を更に半額の指値を入れているのですが、「いくらで売るか」ではなく「誰に売りたいか」で売却相手を選んでくれているので僕より高値の他の投資家や満額の実需の方は全て交渉中でブロックしてもらえました。

僕に売りたいと言ってくれるのは嬉しいです。
関係を作るのは大事ですね。

交渉は半額は通りませんでしたが、元値の6割でまとまりました。
そして昨日契約と決済を同時に終えました。

リフォーム代含めて表面利回り15%は固いです。
ここからどれだけリフォームを効率的に仕上げ、賃料を伸ばせるか・・
腕の見せ所ですね。ワクワクします。
物件3号の久留米市戸建が表面16%で決まったので最低でもそれ以上は行きたいと思います。

嫁の機嫌が・・orz

前回のリフォームと違うのは子供が生まれて手が離せないこと。
あまり不平不満を口に出さない嫁ですが、「自分の時間が欲しい」という呟きがありました。
この信号を逃すと大変なことになる予感がします。。

不動産にかまけて家族をないがしろにするのは本末転倒で何のための事業か分かりません。

これから3ヶ月、せめて平日はしっかりと家事をこなして嫁に負担を掛けないようにします。

クレーム対応と買い付け

戸建入居者からのクレーム

3/1に戸建に入居した方から早速クレーム入りました。
撤去し忘れた(車に入り切らず見えない所に放置していた・・)残置物の撤去、そしてトイレタンクがオーバーフローするトラブルの対応を依頼されました。

幸い入居者は心が広い方で、特に怒ってはいないとのこと。一応菓子折りは用意。聞いていた事象から原因を推定し、これを買って戸建に持参しました。

直前まで内覧していたため、説明書を見る間もなくぶっつけ本番で戸建に突入です。最悪、無理だったらその場でクラシアンに電話すればいいかなと。

管理会社の担当と入居者宅に到着。
まずは菓子折りで丁重にお詫び。良し、怒ってはいない。

入居者がリビングにいる中、管理会社とこれどうやってつける?とヒソヒソ言いながら試行錯誤。手洗水が噴水のように噴き出したり(管理会社も噴き出す)、パッキン入れ忘れてタンクの給水口が噴き出したりと素人丸出しの施工でしたが、何とか上手く交換できました。1日経ってもクレーム来ていないので成功です。

帰宅してから説明書読みましたが、いろいろなタイプのトイレに対応するためにパーツもいろいろ入っているんですね。訳の分からないパーツは無視して交換しましたが、正解だったようです。これで仕組みは覚えました。業者に頼めば、1万円〜1.5万円。自分でやれば3千5百円(と菓子折り)。また一つスキルアップしました。

チラッと見えた入居者のお部屋。
想像していたのとは違う使われ方をしていましたが、既にいろいろと手を加えられていたのは戸建ならではでしょうか。気に入ってなが〜く住んでもらって5年後にそのまま買い取ってもらえればいいな〜。

戸建内覧

その後は話ついでに管理会社売り物件の戸建内覧へ。
エリア的に対象外としていた物件で軽いノリだったのですが、想像とは違った土地柄の良さ、そして建物のポテンシャル、価格交渉の余地。
思わず本気モードで内覧しました。そして翌日にはリフォーム見積りを弾いて買い付け。無事指値が刺さると嬉しいです。

移動が大変、と自分の中で勝手にエリア制限を設けていたのを反省。高速使えば十分通えるエリアです。それに、高速代を賄えるだけのリターンを得られればいいだけです。某先輩投資家の「東京から西は全部オレのテリトリー」を見倣わなければ。

泣きながらのセルフリフォームを最後までやり遂げ、ボロ物件の内覧を続けることで、物件を見れば脳内補完でリフォーム後の物件がイメージできるようになりました。今は早くリフォームを手掛けたくてウズウズしています。これが上手く行けば自分の中の成功パターンが確立できる気がします。

あ、お金の工面も何とかしないと・・。修繕で出費が多過ぎて嫁の視線が痛い・・(´;ω;`)

確定申告完了! でもふるさと納税は・・

ネタ消化キャンペーン第三弾。
リフォームや内覧ネタは尽きませんが、ひとまずこれで終わりです。

確定申告完了

去年は期限ギリギリに慌ただしく済ませた確定申告ですが、今年は年末の内に領収書の整理を進めていたので早々に完了することができました。
去年は9月に購入した戸建でセルフリフォームを行いましたので修繕費が多数掛かっています。
毎週末リフォームに行く度にグッデイや楽天で資材を買いこんでいましたので細々だらだらと経費計上が必要でした。

年末にある程度計算した上で12/31に駆け込みふるさと納税をしていましたが、よくよく計算してみると計算間違いしていました。。
物件購入と修繕で赤字なのですが、その赤字幅が全然違っていました。どこをどう間違ったのか今となっては分かりませんが悔しい!
僕がいつも狙っているのは長野県小谷村のモンベルギフト券で、還元率50%のアウトドア好きには大変ありがたい返礼品です。
(転売防止か今回は本人でないと利用できない仕様になっていました。その代わり無料で会員期限の延長があって、2つ申請したらちゃんと2年延長されていました(^o^))

本来2千円の負担で済むはずが、勘違いで1万円近い負担になってしまいました。それでもお得には違いないのでありがたいですが。

今年も一つでも物件を購入すれば諸費用と減価償却だけで赤字が確定するので、次は間違えないようにきっちり計算します。

このサイトが便利でした。不動産所得対応の上限額計算サイトです。
http://ma-bank.net/tool/furusato/

次は青色申告で

これまでは規模が小さいのと、赤字で青色申告控除が使えないことが分かっていたので白色申告でした。
ただ今後拡大していくためには対金融機関に青色申告ぐらいはしておかないと数字で示せないので、今年からは青色申告でいきます。

早速先週から会計ソフトを導入し、昨日漸く今年の記帳を済ませた所です。今年もセルフリフォームで細かい修繕費が掛かっていたのと、期首の計算や個人使用との区分、仕訳で大混乱して苦労しました。一応簿記は持っているのですが、時間が空くとさっぱり忘れてしまいますね。
これまでエクセルでお小遣い帳レベルの記帳しかしていませんでしたが、物件毎に分類して記帳ができましたので、各物件の成績が丸分かりです。これは便利、かつ説得力抜群です。控除のメリット抜きでも導入すべきだと実感しました。

更に前の記事で書いた猪俣淳さんの著書から学べる「不動産の数字」で、どのような運営を行っているか、経営方針かは良く表せると思います。
金融機関を訪問する際は最新の損益計算書、貸借対照表を持参して健全性を示そうと思います。

ぺんたさんセミナー

ネタ消化キャンペーン第二弾。

ぺんたさんセミナー

先日、いつもブログを読んでいるぺんたさんの最初で最後?のセミナーに行ってきました。

ぺんたの地方不動産投資日記
勝手にリンクしてもいいよね・・?

単にDIYが好きだからではなく、マーケティングで【勝てる市場】と狙って取り組んでいる点が素晴らしかったです。
手法、実績を惜しむことなく公開して頂き、驕ることなく人情と知性も感じさせてくれる凄いお方でした。
緊張して声も掛けれなかったですが、またお会いしたいです。

【まとめ】
マーケティング×セルフリフォーム×人情。

あと、ぺんたさんと競合エリアでなくて良かった(笑)。

猪俣淳さんセミナー

二部は著名な猪俣淳さんのセミナー。
僕は著書を二冊持っており、自前のシミュレーションツール(未完成)はその内容から作成しました。
思えば新築アパートを利回り8%以下で買わなかったのは猪俣さんのお陰だったと思います。

今回は数式や記号がやたら出てくるただでさえ難解な著書の内容を、短時間にギュウギュウに詰め込んだ超高速セミナーでした。
多分誰もついていけなかったのでは!?、と思う程のハイスピードで読破済みでありながら意識が飛びそうでした。いや、5秒くらいは飛びました。猪俣先生すみません!
とりあえず新刊買って復習させて頂きます。

新刊。
誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 (詳細解説版)

改めて思うのは投資の物差しが大事だということ。
利回り○%とか資産規模○億円だとかにあまり意味はありません。
結局は解散価値をどれだけ効率良く安定的に高められるかです(で、いいのかな?)。

新築中心にフルローン、ハイレバレッジで急拡大する投資家の方は多数いらっしゃるのですが、いつも大丈夫なのかな・・と危惧せずにはいられません。
レバレッジを掛けているつもりが負のレバレッジだったとならなければ良いのですが。

冷静に状況を俯瞰するために「数字で判断したい」と思う方は一度読まれると良いと思います。

【祝】満室稼働!

ブログさぼり過ぎてネタが消化不良。

3月から満室稼働!

昨年9月に購入し、泣きながらセルフリフォームして仕上げた戸建、
昨年11月に全空状態で購入したアパート、
共に満室が確定しました!

中々進まないリフォームに心が挫けそうになったり、
申し込みキャンセルが続いたり、想定外の修繕費用が掛かったりと
いろいろありましたが無事にこの繁忙期を満室で乗り切ることができ
ほっとしています。

満室・・・いい響きです!
しかも戸建の方は当初の計画より5千円アップの賃料で決まりましたので
利回りも1%程アップしました。あとはトラブルなく長期入居を祈るばかりです。

アパートの方は管理会社にほぼ任せきりで何もできていませんが、
戸建のセルフリフォームではかなりスキルアップできました。
・構造に関する知識。継続利用できる状態か、間取り変更は可能か。
・修繕スキル。費用の見積り、資材選定、内装・設備の修繕。

水回りの設備は今回は洗面台交換、浴槽コーティングだけであまり手を入れていませんが
給排水工事も勉強中です。浴槽交換、配管の移設ができればリフォームの自由度、
物件の許容範囲が大きく広がります。次の物件では積極的にチャレンジしようと思います。

次の物件の資料請求、内覧はコツコツ進めています。
その中で気になる物件も出てきていますので目線を下げずに焦らず、慎重に取り組んでいきます。
物件を購入することが目的ではないですからね。

2016→2017

明けましておめでとうございます。

仕事とリフォームを詰め込み過ぎて身体の調子も悪くブログ更新が滞っていました。年末年始はゆる~く過ごし心身共にリフレッシュできました。気持ちを新たに今年も頑張っていきます。

2016年の振り返り

当初想定していた目標は融資が引きやすい内に新築アパート1棟購入で月間CFを5万円得ることが目標でした。結果としては築古戸建、築古アパートを1棟ずつ購入しCF目標をクリアしました。いろいろと悩んだ結果、新築レバレッジ路線から築古再生系へと舵を切りました。元々区分を持っていましたが、その金額、CFと比較して新築アパートで抱える借入、それに対し少ない手残りがリスクに見合わないと感じたためです。

築古物件は工夫次第で収益性を高められることも魅力でした。と言っても全空だったアパートの方は管理会社が精力的に動いてもらえ、僕が手を入れる前に満室になったため築古としてちょっと物足りない利回りです。戸建の方はお金と時間をガンガン投下し、果てしないリフォームの道を進んでいます。スキルも身につくしリフォーム自体楽しくはあるのですが本業との両立は大変でした。次の物件では費用対効果を考えて上手く外注を使います。

振り返るともっとこうしておけばという事柄はありますが、それも成長したからこその視点であり、2016年の結果は凡そ満足です。

2017年目標

まだ整理しきれていない感がありますが記載します。無謀な目標ではありません。絶対達成するぞっ!

・毎月CF10万円達成、事業的規模到達(アパート1棟or戸建2棟購入)
CFは満室賃料−返済−運営費(賃料30%)で計算。返済比率は現在40%程ですが、50%以内を前提とし自己資金を投下します。

・電気工事士2種取得(7月)で物件再生に付加価値を創る
電気工事のための必須資格です。照明でも付加価値をつけたいため次の試験で最短取得します。
また、資格は取りませんが、ホームインスペクター、インテリアコーディネーターも学び、活かします。

・築古物件を再生して高利回り物件(利回り15%以上)を創る
戸建では到達可能なことは分かりました。アパートでもこのラインを目指します。

・引っ越して快適な住空間を創る
今の住まいに長年住んで飽きてしまいました。猫可の条件が厳しいんですよね。。改装自由だと嬉しいです!

・会社の業務を労働集約型から裁量型にシフトし、時間、収入を増やす
動き方次第で可能なはず。これができないと時間が足りない。

・朝活習慣を身につけて活力ある毎日を過ごす
2016年は持病をきっかけに段々とコンディションが悪くなり朝起きれない身体になっていました。健康管理、心身のタフネスを。

・会社員、不動産以外の収入源を獲得する
自己資金投下のため、貯蓄スピードを上げなければなりません。両立が難しそうですが、マルチに考えていきます。

定期的に振り返り目標は進化させていきます。

戸建リフォーム13〜15日目

リフォーム13日目

兄と。浴室を高圧洗浄でピカピカに。浴槽は保留。
研磨とガラスコーティングを比較的安くやってくれる所が見つかりましたのでそちらに依頼予定です。

トイレの便座取付、CF貼り。
一部屋のCF貼り。
資材、道具の撤去。

CF貼りはコンパネをカットした部分の機械切りの方を定規として使っていましたが、実は反っていてまっすぐ線が引けませんでした。そのため隙間だらけです。うーん、大失敗。。

リフォーム14〜15日目

日が経ちすぎて忘れました・・
浴槽をガラスコーティングしてくれるお爺ちゃんに頼みました。仕上がりは良好。カピカピだった浴槽がピカピカの鏡面仕上げになりました。費用は4万円。職人の技も覚えられて次は自分でもできそうなので安いですね。

別の日にはアパートのリフォームにも入りました。壁穴補修6箇所、壁紙全面張替でリフォーム費用15万円。そんなお金はありません! 全部屋一ヶ月分以上の家賃が消えてしまうため壁穴補修くらいはやってみようとチャレンジしました。が、朝の4時まで忘年会で準備に手間取り昼から作業開始。3箇所塞いだ所でタイムアップでした。壁紙支給も行いましたがそれでもトータル12万円程。時間さえあれば自分でやりきるのですが痛い出費です。

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before

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after

そう言えば入居申し込みがあったのですが、最後の最後でネット回線が遅いのしか引けないということでキャンセル。アパートの方も全て入居が決まっていたので満室で年末を迎えられるかとホクホクしていたのですがガッカリです。早く決まってほしい!

これで年内の作業は終了です。